容积率修正系数的确定有哪些? 1.影响容积率修正系数确定的一般因素:影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。 (1)政策因素:容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策,因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地,提高土地利用率。对于多占土地,浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚,当容积率较低时土地利用率低,必须提高容积率修正系数,以提高地价,用经济杠杆调节土地供求;当容积率较高时,土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励,此时可以适当降低容积率修正系数,降低地价。 (2)容积率的大小:尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加,但是由于开发成本的增加,土地开发利润增加得并不快,因此地价和容积率的大小并不呈正比,随着容积率增加,容积率修正系数增加应较缓慢。当容积率增加到某个值(土地利用最大容积率)时,土地收益为负值,此时容积率修正系数不升反降。 (3)土地利用类型:土地利用类型不同,对容积率要求不同,因此规划设计的最佳容积率不同。土地利用类型不同,容积率修正系数为1时的容积率也不同。 例如别墅类项目,容积率一般小于1,如按北京市的规定,容积率修正系数为1,虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异,但是并未考虑土地利用情况,当容积率很小时,别墅的环境较好,别墅的收益会很高,地价理所当然要高,如果容积率修正系数都为1,就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高,如果容积率为l时的容积率修正系数为1,在最佳容积率时容积率修正系数>l,地价高,不利于节约用地。 2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最佳容积率时,要大幅度地提高容积率修正系数,以提高地价遏止土地浪费,提高土地利用率,节约土地;当容积率大于最佳容积率时,可以适当地提高容积率修正系数,和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益,适当鼓励节约土地资源的行为;当容积率大于最大容积率时,在规划允许的范围内,为了节约土地,政府可以降低容积率修正系数,降低地价,降低开发成本,从而使最大容积率增加,提高开发者最充分利用土地的积极性。
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